Как инвестировать в недвижимость?

В последние несколько лет над отечественным рынком повис вопрос об инвестировании. Это связано не в последнюю очередь с ростом цен на недвижимость на фоне низких ставок по вкладам. Поэтому многие инвесторы начали рассматривать как раз квадратные метры как формат вложения, сохранения и приумножения денег.

Далее в статье предлагаем комплексно вместе с Infomehanik проанализировать актуальную ситуацию на рынке недвижимости. Рассмотрим экспертное мнение о рисках и перспективах покупки кв.метров. 

Стоит ли инвестировать в недвижимость

Весной 2021 года ситуация внутри недвижимого рынка начала изменяться. С марта по июль Центральный банк 3 раза успел увеличить ключевую ставку в сумме на 1,25%. В результате последнего повышения можно наблюдать за 5,5%. Данный тренд вероятней всего сохранится. Если верить словам председателя ЦБ Э. Набиуллиной, в ближайшее время будет повышение ставки еще пунктов на 0,25 минимум. Это позволяет увеличить рост ставок по депозитам, облигациям, такие активы выступают альтернативной жилью для инвесторов, работающих по консервативном методу.  

Стоит инвестировать ли в недвижимость? В последние полгода можно наблюдать за тем, как стоимости на недвижимость перегрелась. За 6 месяцев цена на недвижимость в столице РФ увеличилась на 24%. В Новой Москве на все 24%, Подмосковье 29%. Обратите внимание, что это данные на вторичный рынок. Соответственно прайс на новостройки на порядок выше. 

Infomehanik отмечает, что в 2020 году эксперты зафиксировали самый высокий уровень стоимости на новостройки за период с 2013 года. Поэтому многие уверены, что после такого стремительного роста можно ждать стагнации. Кто хотя бы чуть-чуть разбирается в экономике, не знает, стоит ли вкладывать инвестиции в квадратные метры. 

Помимо этого, можно наблюдать за тем, как ажиотаж на недвижимость уменьшился, в тоже время число предложений стремительно идет вверх. Прогнозируется, что вторая часть 2021 года будет выступать периодом для коррекции цен, нежели снижения.  Почему инвестируют в недвижимость и дальше? Это связано с тем, что для многих это классический инвестиционный инструмент. 

Зачем инвестировать в недвижимость? Здесь все зависит от целей самого вкладчика. Независимо от этого, с учетом ситуации в данном сегменте, стоит быть избирательным на этапе выбора объекта для вложений. 

Что значит инвестировать в недвижимость? Какие стратегии и форматы вложения средств представлены? Как обезопасить себя от рисков и убытков? Об этом и не только далее в статье. 

Выгодно ли инвестировать в недвижимость

Давайте будем откровенными, что на территории стран СНГ, недвижимость ‒ это надежный актив по мнению большинства жителей. Почему выгодно инвестировать в недвижимость? Все просто, по их логике этот объект никуда не денется и на нем можно обеспечить себе пассивный заработок. Но, при этом не каждый углубляется в особенности этого рынка и существующих методик инвестирования.  Как показывает практика, в кризисные ситуации особенно недвижимость привлекает к себе внимание из-за возможности уберечь деньги от инфляции.

Аналитик «Финам» Наталия Пырьева, отмечает, что в 2020 году в недвижимость жители РФ вложили свыше 255 млрд рублей. в 2019 году сумма была на 8% выше. Еще одна причина почему многих привлекают квадратные метры ‒ это монетарная политика государства. Базовую ставку держали на низкой отметке, прибыльность депозитов и облигаций упала. Поэтому недвижимость привлекла внимание вкладчиков. 

Уже к завершению 2020 года можно наблюдать за тем, как индекс прибыльности жилья достиг отметки в 6%, что считается рекордным показателем с 2008 года. Это указывает на то, что инвестиции в жилье стали доходней в 6 раз нежели банковские депозиты. Теперь понятно почему выгодно инвестировать в недвижимость.

В какую недвижимость инвестировать

Итак, в так называемой старой столице в последнее время можно наблюдать за стабилизацией роста цены, нежели в Новой или же Подмосковье. Если посмотреть на ситуацию внутри МКАДа получается весьма сбалансированный рынок, рост не ощущался каким-то резким. Когда речь идет о долгосрочной перспективе, тогда жилье в старой Москве считается более надежным инструментом для инвестирования. Жилье востребовано, ассортимент не такой большой.

Новая Москве чрезмерно подскочила в цене за пару лет. Изначально объекты в ТиНАО существенно поднялись в стоимости, в результате открытия метро. Не стоит забывать, что в 2020 году именно эта территория столицы пребывала в программе льготной ипотеки, и большинство новостроек попадали под условия. 

Ситуация в Московской области следующая, она очень стремительно догоняет столицу по ценам. В начале 2021 года в Подмосковье цена на жилье увеличилась в 13%, в старой столице 9,5%, в Новой Москве на 9%.  Согласно экспертному мнению, аналитики думают, что такой тренд будет продолжаться. 

В какую недвижимость выгодно инвестировать

Здесь важно разобраться вы планируете сдавать жилье в аренду? Если да, тогда выбирайте между квартирой и апартаментами. Очевидно, что все же такой формат выступает инструментом для сохранения средств, нежели пассивным доходом. Но, большинство придерживаются именно второго варианта. Об этом можно говорить только в случае, если купить жилье и сдавать его в аренду и полученные средства будут выступить в качестве неплохой надбавки к пенсии.

Апартаменты в цене ниже, нежели классические квартиры. Их лучше всего сдавать посуточно. Плюс их цена на 15-20% ниже, а как известно заработок от суточной сдачи выше. Поэтому можно остаться в неплохом плюсе. Важно просто учитывать месторасположение района, где выбраны апартаменты. 

Учтите, что апартаменты обходятся дороже в обслуживании. Ведь такой тип недвижимости относится к коммерческим объектам, соответственно стоит учитывать счета за коммунальные услуги.  Если говорить о стандартных показателях, в данном случае определенного среднего заработка нет. Все зависит от ряда факторов, которые переменчивы. Поэтому лучше всего учитывать каждую ситуацию в персональном порядке. 

Владелец апартаментов О. Репченко настоятельно советует перед покупкой объекта учесть такие моменты инвестиционной привлекательности как:

• Стоимость. Дисконт в отношении к аналогичному объекту должен быть не менее 20%;
• Локация. Логично, что большим спросом будут пользоваться объекты в тех районах, где на недвижимость большой дефицит;
• Количество и качество предложений. Можно отыскать объекты, когда девелоперы дополнительно вместе с недвижимостью предоставляют доступ к инфраструктурным зонам, полезным сервисам. Безусловно, это повышает интерес.

Уже на рынке можно отыскать готовые инвестпродукты ‒ это сервисные апартаменты. В данном случае управляющая организация берет на себя все работы, связанные как с обустройством, так и сдачей, обслуживанием жилья. Конечно, в таком случае предстоит платить за услуги. 

В какую недвижимость лучше инвестировать

Теперь давайте поговорим о конкретных примерах, куда лучше всего вложить деньги на рынке недвижимости. Здесь классический и самый распространенный вариант ‒ малогабаритные квартиры. В 2019 году свыше 70% приобретений в новостройках Северной столицы припадает как раз на однушки и студии. 

Такой тип недвижимости пользуется большим спросом. Это связано с тем, что его арендная стоимость выгодна для многих жителей. Какую доходность могут принести подобные объекты при продаже и сдаче в аренду? Если выбор пал на переуступку денег будет больше, но речь идет о разовой доходности. Согласно экспертному мнению, цена квартиры с начала строительных работ до запуска в эксплуатацию может увеличиться до 25%.

Эксперты из «Мегалит – Охта Групп» отмечают, что квартиры приобретенные в первой волне ЖК Приморский квартал за практически 4 млн. рублей, на данный момент выставляются минимум за 4,5 млн. рублей, максимум 5 млн. рублей. Практически на 25% дороже. 

Если мы выбрали сдачу недвижимости, тогда деньги будут поступать каждый месяц, рентабельность такого объекта ежегодно может достигать отметки 4-10%. 

При желании и возможности можно воспользоваться услугами консалтинговых организаций и агентств. Какие компании в большинстве случаев работают в сфере новостроек. Опытные вкладчики подписываются на различные рассылки и анонсы стартовых продаж, поэтому могут выбрать наиболее выгодный вариант. Начинающий вкладчик должен держать ориентир на следующие факторы:

• Надежность застройщика;
• Месторасположение объекта, лучше всего выбирать недалеко/близко возле метро;
• Вблизи не должно быть много конкурентов.

Что является более выгодным в 2021 году — покупка для перепродажи или же аренда? Первый вариант выступает более быстрым способом заработка, второй более медленным, но стабильным. Два способа связаны с рисками, поскольку нет гарантии, что владелец получит прогнозируемую прибыль. 

Не стоит также забывать о стратегии ‒ покупаем студию 70 км от МКАД в поле. Все же, лучше направить деньги в такой ситуации в другое русло. В противном случае, рассчитывать на какую-то выгоду, а тем более приумножение не стоит. 

Инвестировать в недвижимость в России

Предлагаем вам детально рассмотреть экспертное мнение Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».  Итак, почему выгодно инвестировать деньги в жилье на данном этапе? Все просто. Любая кризисная ситуация ‒ это период, чтобы воспользоваться дополнительными возможностями. В кризис каждый человек переживает за собственные сбережения и потерю источника дохода. Недвижимость ‒ это то, что будет всегда с вами, и даже способно принести некий доход. 

Безусловно в плюсе те, кто сделал ставку на валютные сбережения. Поскольку пару месяцев назад на 100 тыс. евро реально было отыскать однокомнатную квартиру. Теперь реально найти двухкомнатную. Если сбережения в рублях, нужно спасать их от обесценивания, хотя в данном случае все зависит от суммы. Когда капитала предостаточно можно рассмотреть покупку объекта или же оформление кредита, при наличии первоначально взноса. 

Самое главное правило ‒ нет инвестированию в старое вторичное жилье. Все же, эти объекты вероятней всего потеряют в стоимости, и вероятность, что цена поднимется крайне невелика. Лучше отдать предпочтение более новой вторичке, которая не требует больших инвестиций на старте. 

Если выбор пал на новостройку, тогда обязательно изучите ситуацию с застройщиком и его скорость работы. Очень часто в данной нише встречаются мошенники или же не самые ответственные компании. В результате чего приходится ждать годами завершения строительства, в тоже время, когда происходит обесценивание объекта. 

Выгодно ли для инвесторов брать ипотеку, или актуально только приобретение жилья за наличку? Здесь все зависит от ситуации. Да, заемные средства привлекательны, но актуальны в случае, если прогнозируемая прибыльность недвижимости в 2 раза минимум превышает процентную ставку по ипотеке. В противном случае выбирать такой вариант покупки объекта даже не следует. В кризисное время инвесторы нацелены на сохранение средств. 

Поэтому выбирают любой объект, который за год увеличивается в стоимости от 7%. Когда получается привлечь к приобретению такого проекта ипотечный кредит, ставка поднимается до 8,5% годовых, реально выйти в плюс 25%. Важно в такой ситуации внести максимальный первоначальный взнос. 

Как правильно инвестировать в недвижимость

Начинаем с самого главного ‒ определение цели инвестирования в жилье. В данном случае есть два варианта:

• Перепродажа;
• Аренда.

Каждый из способов имеет свои преимущества и недостатки, как и риски. При покупке недвижимости независимо от цели, следует внимательно подходить к выбору застройщика, если речь идет о новостройке, обязательно учитывать месторасположение объекта.

Как инвестировать деньги в недвижимость? Выбираем тип жилья:

• Коммерческая ‒ более дорогой формат, но занимает меньше времени для окупаемости;
• Жилая ‒ дешевле в цене.

Не стоит забывать о том, в каком формате рассматривается покупка жилья. Для кого-то это способ сохранить деньги, для других напротив ‒ пассивный заработок или инструмент для постоянного инвестирования.

Как инвестировать в коммерческую недвижимость

В данном случае коммерческий подход готов принести прибыль до 12%. Но, стоит учитывать, что минимальный порог для покупки такой недвижимости очень высокий. Особенно если мы говорим о крупных городах и центрах. Как минимум 5 млн. рублей потребуется для покупки площади. 

Согласно мнению представителя ГК Renta Марины Пузановой, на данный момент коммерческие помещения покупаются частными вкладчиками в ЖК. Большинство отдает такому формату инвестиции из-за небольших сроков окупаемости. 

Если изучить статистику инвесторы готовы покупать незначительные помещения по квадратуре до 70 кв.м. Они рентабельны, поскольку реально сдать под небольшие магазины, кофейни. Для примера, стоимость в ЖК Янила при 100% оплате от 137 тыс. рублей за 1 кв. метр. Не стоит забывать, что к коммерческой недвижимости также относятся и апартаменты. 

Где инвестировать в недвижимость

Для правильного ответа на этот вопрос, нужно отталкиваться от правила трех «Л» ‒ локация, локация и еще раз локация. 

Многие эксперты сходятся во мнении, что как раз месторасположение объекта отыгрывает важную составляющую. Локация включает в себя дорожно-транспортную, социальную, торговую инфраструктуру. Конечно, самым надежным вариантом инвестирования считается покупка объекта в развитом районе города, особенно если речь идет о мегаполисе или областном центре. Очевидно, что в небольших городах окупаемость меньше, но в таком случае требуется меньше денег. 

Квартиры в районах благоустроенный части города отличаются неплохим показателем ликвидности. Особенно большим преимуществом считается наличие станции метро вблизи. Руководитель Мегалит Денис Казберов отмечает, что метро может добавить до 20% к цене объекта. 

Территории редевелопмента набирают также обороты популярности. Для наглядности, чтобы вы понимали промышленные земли на Октябрьской набережной почему-то особенно пользуются спросом. Интерес к данной территории обусловлены близким расположением к центру, интересные панорамы привлекают внимание покупателей. Из преимуществ такой территории можно отметить готовую инфраструктуру района.

Потенциал роста присутствует также у пригородных территорий. В отличие от уплотняющих питерских спальников новые объекты в ближайшей Ленобласти стремительно растут с стоимости. Это связано с тем, что инфраструктура набирает обороты развития. 

Помимо этого, стоит отметить, что рентабельность объекта зависит не только от месторасположения. Важно при поиске оптимального варианта оценивать полный спектр факторов. Как раз инфраструктура ЖК воздействует на конечную стоимость. Посмотрите, есть ли торговые, социальные объекты, есть ли парковка, парк, сквер, детская площадка и т.д. Все это так или иначе воздействует на стоимость и привлекательность объекта. 

Не будет лишним понять, сможете ли вы сразу переплатить за квартиру под ключ, или готовы дополнительно вкладывать в ремонт. Это тоже воздействует на стоимость жилья. Возможно, более выгодным вариантом будет приобрести объект без ремонта и самостоятельно проделать все строительные и отделочные работы. Здесь нужно высчитывать, и тщательно думать, какой сценарий для вас более выгоден.

Как начать инвестировать в недвижимость

Если вы впервые в данном сегменте, и не знаете как действовать, предлагаем вам детально остановиться на таких вопросах, как:

1. Виды инвестиций в данном сегменте.
2. О какой прибыли и сроках идет речь в вашем случае.
3. Какие объекты доступны для инвестирования, и их тонкости выбора.
4. Законные схемы финансирования: покупка за наличку, кредит, через целевые облигации и т.д.
5. О каких рисках стоит помнить.

Как инвестировать в недвижимость с нуля? Изначально выбираем тип капиталовложения. В данном случае жилая недвижимость требует минимум капитала, если сравнивать с коммерческим видом объектов. Виды вложения также принято разделять по этапам готовности. Можно купить уже готовое помещение или же вложиться в новостройку, есть варианты, требующие ремонтных работ. Не стоит забывать о замороженных объектах. 

Самым простым считается приобретение уже готовой жилой недвижимости. Когда вы рассматриваете вариант, пребывающий на стадии строительства, берите во внимание такие риски, как:

• Заморозка строительства;
• Проблемы, связанные с вводом в эксплуатацию;
• Проблемы, связанные с подключением коммуникаций;
• Сотрудничество с мошенничеством и т.д.

Сроки инвестирования, здесь важно понимать, что если рассматривается такой формат как инвестиционный инструмент, тогда сразу поговорим о долгосрочной перспективе. Можно вернуть вложенную сумму после покупки минимум через 7 лет. 

Для примера, представим, что куплена квартира 30 тыс. долларов для сдачи. Ежемесячная оплата составляет 200 долларов. Вернуть сумму можно спустя 12,5 лет. Но, учтите, что арендная оплата будет изменяться, плюс еще и требуется косметический ремонт, замена техники, мебели и т.д. Возможно срок окупаемости будет увеличен.

Следующий вариант ‒ покупка в новострое 120 тыс. долларов, плюс еще 30 тыс. в ремонт. Арендная плата 1,3 тыс. ежемесячно. Срок окупаемости около 10 лет. 

Infomehanik отмечает, чтобы рассчитать перспективу вложений в недвижимость, можно воспользоваться формулой Р. Шиллера. Достаточно просто рассчитать средний показатель соотношения стоимости объекта к сумме годовой арендной платы. Потребуется проанализировать предложения на рынке, и разделить запрошенную цену на предполагаемый ежегодный доход.

Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2021

Предлагаем детально остановиться на экспертных мнениях тех, кто работает в данном сегменте. Елена Иванкина уверена, что в начале прошлого года можно было наблюдать за стабильной ситуацией относительно недвижимого рынка. Спрос был, собственно, как и выгодные цены. Эксперт уверен, что такая тенденция будет держаться и на протяжении 2021. 

Владимир Прохоров, член Деловой России отмечает, что уже под конец 2020 года была идеальная ситуация для приобретения недвижимости. Более того, 2021 год по его мнению создаст еще более выгодные условия для получения статуса владельца жилой, коммерческой площади. 

Александр Ширяев уверен, что как раз период 2020/2021 выступает самым выгодным для приобретения недвижимости. Сколько он продлится? Этот вопрос еще открытый, можно смело предположить, что до конца действующего года реально купить объекты по выгодной стоимости.

Мнение Виталия Манкевича все же не такое как у большинства аналитиков. Все же в 2021 году будет кризисный период, поэтому покупка недвижимости подходит тем, у кого есть капитал для этого. В противном случае влезать в долги не следует. Эксперт отмечает, что если вы планируете покупать недвижимость для дальнейшей перепродажи, тогда вообще не стоит на это тратить время и силы. Поскольку как показывает история, после кризиса 2017 можно было наблюдать за застоем в экономике. В этот период цены на жилье существенно рухнули. Так, что необходимо хорошо подумать, стоит ли игра свеч. 

В какую недвижимость инвестировать в 2021

Здесь немного изменились тренды и покупательские предпочтение. В последнее время все чаще и чаще отечественные пользователи рассматривают вариант инвестирования в зарубежную недвижимость. Поэтому многие интересуются покупкой ликвидного объекта за границей. Даже несмотря на то, что границы не открыты в обычном режиме.  Согласно аналитике Knight Frank Global Price Index с 2020/2021 годов просматривается динамика покупки российскими покупателями недвижимости в таких странах, как:

• Португалия, Франция по 6%;
• Греция 3%;
• Мальта 2%;
• Италия, Кипр в районе 1-1,5%.

Как инвестировать в недвижимость в 2021 в иностранный рынок? В данном случае нужно проконсультироваться у экспертов. Поскольку предстоит иметь дело с иностранным законодательством. 

Экспертное мнение об инвестировании в недвижимость

После прочтения данной статьи вы знаете в какую недвижимость лучше инвестировать в 2021 и на что следует обращать внимание. Важно решить изначально для себя, с какой целью вы планируете покупать квадратные метры ‒ приумножение, пассивный заработок или сохранение капитала.